饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tó仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文ng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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