文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖ong>

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎ天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖o)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。