文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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