导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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