文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快为什么福建女人不能娶(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tón为什么福建女人不能娶g)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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