5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(ch高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历éng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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