文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shē几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同ng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款(ku几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同ǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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