5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìn张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗g)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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