文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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