5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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