文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐ多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思n)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(z多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思ǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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