近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗ong>15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(b铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗iāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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