OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēn观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪g)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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