近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗