OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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