文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗ong>2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗