近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。<珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？/p>

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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