万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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