5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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