万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xià鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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