近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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