5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　战狼3什么时候上映？其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。战狼3什么时候上映？

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎战狼3什么时候上映？么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 战狼3什么时候上映？