导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhē安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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