导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，根号20等于多少 化简 根号怎么算在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)根号20等于多少 化简 根号怎么算、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 根号20等于多少 化简 根号怎么算