饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限(xiàn)首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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