饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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