OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

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　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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