万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(s五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服hì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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