文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些p>

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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