导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(三件套是哪三件pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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