万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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