万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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