5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)日语jtest报名入口，日语jtest报名费现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大日语jtest报名入口，日语jtest报名费(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业日语jtest报名入口，日语jtest报名费的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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