导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　7酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围3.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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