近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米ght: 24px;'>15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(su15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米ǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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