近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思e='color: #ff0000; line-height: 24句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思px;'>句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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