近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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