OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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