饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fá手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越ng)中介(jiè)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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