5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙(ló厦门是几线城市呢ng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。厦门是几线城市呢

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān厦门是几线城市呢)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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