5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表(发字有几画，发字有几画五行什么biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(发字有几画，发字有几画五行什么zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》发字有几画，发字有几画五行什么分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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