5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案).85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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