5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tu鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的án)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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