5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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