一线城市(shì)，也(yě)不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取(qǔ)消二手房指导(dǎo)价(jià)的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这(zhè)么(me)重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳几乎(hū)是最后一个还在“认(rèn)真”实施(shī)这条政策(cè)的城市，最后(hòu)深(shēn)圳是房(fáng)价前三的(de)核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手房指导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房(fáng)回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不按(àn)官(guān)方参(cān)考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案(àn)价和评估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深圳多家大行表示(shì)“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍(réng)按参考价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为(wèi)，本次(cì)政策大概率为(wèi)真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规则进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手(shǒu)房指导价横(héng)空出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深圳(zhèn)一口气公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的(de)高(gāo)价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的(de)市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能(néng)按照指导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历(lì)了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让大批量买家(jiā)，失去了购房(fáng)能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟进(jìn)。事实也(yě)确(què)实(shí)证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据(jù)安居客的统(tǒng)计，实施二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大(dà)中城市房价只(zhǐ)有6个同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代(dài)价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研究中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂(guà)牌价低于及(jí)接近(jìn)参考价的房(fáng)源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才能深(shēn)切的(de)感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实(shí)，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷(dài)和持有(yǒu)成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批(pī)人(rén)这两年感受到了太多“心酸(suān)”。二(èr)手房成交量(liàng)创下(xià)多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价(jià)的(de)城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调退(tuì)出，目前只有深(shēn)圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山(shān)区试点多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上的(de)支(zhī)持。<不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵/p>

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二(èr)手房(fáng)价格仍然(rán)是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经(jīng)同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的(de)。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门(mén)联合发文，全面推(tuī)动(dòng)二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评(píng)的新政(zhèng)。对于激活(huó)二手房(fáng)交易，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到(d不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵ào)常识，从(cóng)字(zì)面理解一下(xià)这两(liǎng)个词，意思(sī)就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年(nián)扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大(dà)波正在路上...

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