文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(c六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思ái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòn六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思g)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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