OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dì军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次ng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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