文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(b事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句ǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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