近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dì说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思ng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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