导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(刚结婚是不是会天天做jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。刚结婚是不是会天天做p>

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 刚结婚是不是会天天做